8월 1일 서울 신천동 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서초구의 아파트 단지. 뉴스1
8월 1일 서울 신천동 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서초구의 아파트 단지. 사진 뉴스1

‘지금 집을 팔아야 할까? 이런 때 집을 사는 게 맞는 걸까?’

매도자와 매수자의 동상이몽에 부동산 시장의 거래 절벽이 이어지고 있다. 매도자는 급매로 호가를 낮추면서까지 주택을 팔아야 하는지를, 매수자는 조금 더 있으면 값이 더 떨어질 것 같은데 지금 사야 하는지를 고민한다. 각자의 사정으로 매매에 나서야 한다면 몇 가지 조심할 것이 있다. 부동산 전문가들의 조언을 들어봤다.


1│급매물에 흔들려 ‘선매수 후매도’ 말라

부동산 업계에 따르면, 서울 강남 3구(강남·서초·송파)에서도 급매물이 나오면서 호가가 떨어지기 시작했다. 실제로 강남 재건축 최대 단지로 꼽히는 대치동 은마아파트 전용면적 76.79㎡는 최근 22억5000만원에 시장에 나왔다. 7월 8일 같은 면적의 실거래가가 24억8000만원이었는데 며칠 만에 10% 가까이 가격이 빠졌다.

전문가들은 이런 상황에서 이사를 위해 살던 집을 팔고 새 집을 사는 사람이라면 ‘선매도 후매수’ 전략을 써야 유리하다고 조언했다. 1주택자가 집을 먼저 산 경우 잔금을 치르는 시기 등에 제한이 생기면서 심리적으로 위축될 수 있고, 결국 자신의 집은 급매물로 더 싸게 매도하게 될 수 있기 때문이다.

박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 “강남 3구 아파트도 하락장에서는 독야청정할 수 없다”며 “급매물을 잡겠다고 덜컥 사버리면 나중에 거주 주택을 매도할 때 예상보다 낮은 가격에 팔아야 할 수 있다”고 했다.


2│최저 매매가 사정 다시 확인하라

최근 주택 거래가 잘 이뤄지지 않는 만큼 지난해보다는 1억~2억원가량 낮은 가격에 매도되는 사례가 늘고 있지만 전문가들은 하락장이나 거래 정체기에 증여성 저가 거래가 많다는 점을 지적했다.

국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 7월 서울 아파트 매매 581건 중 72건이 직거래 물량이었다. 주택 거래에서 직거래가 차지하는 비중은 12.3%였다. 직거래는 가족 간 거래인 경우가 많아 호가보다 저렴하게 매도하는 사례가 많다. 통상 시세의 30% 또는 최대 3억원 낮은 금액에 거래돼도 정상 매매로 인정되는 점을 이용해 증여세, 양도소득세 등을 최대한 아끼겠다는 의도다.

이에 최근 거래된 실거래가 직거래가 아닌지 확인할 필요가 있다. 증여성 저가 거래에 휘둘려 매도 호가를 심하게 낮추는 것도 일종의 시장 왜곡이다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 중개거래, 직거래 여부를 확인하고 인근 공인중개업소에 매도 사정을 꼼꼼히 알아보라”고 했다.


3│이제부터 초기 재건축·재개발은 시간 오래 걸린다

짧은 시간에 자산을 불리기 좋은 고위험 고수익 투자법으로 알려진 초기 재건축·재개발 사업 투자에 대한 조언도 나왔다. 지난 5년간의 상황과는 다르다는 것이다. 집값이 상승세면 재건축·재개발 사업이 진행되면서 얻을 수 있는 수익이 커진다. 재건축·재개발 사업 조합원은 상대적으로 싼 가격에 새 주택을 분양받을 수 있고, 새 주택값은 부동산 상승기에 가치가 커지기 때문이다.

하지만 집값이 정체되면 수익 계산 자체가 어렵다. 새 주택을 분양하는 시점에 집값 수준을 가늠하기 어려워 사업 진척도 늦어진다. 이런 이유로 최근 초기 재건축·재개발 사업지 물건 매물이 시장에 나오고 있다. 매물이 늘다 보니 프리미엄도 줄었다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “자재비와 인건비 문제로 공사비가 오르면 재건축·재개발 사업장의 비용 상승, 수익 감소로 이어질 수 있다”며 “분양가 상한제로 수익이 제한된 상황에서 사업을 진행하는 데 잡음이 많이 나올 수 있어 초기 재건축·재개발 사업장 물건을 매수하며 막연한 낙관론을 펼쳐선 안 된다”고 했다.

연지연 조선비즈 기자

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