10년 전인 1994년에 강남의 노후 재건축 APT인 개포 주공APT 25평형이 2억 원에서 2004년에 9억 원으로 상승했듯이, 10년 뒤인 2014년엔 현재의 10억 원은 100억 원의 부동산으로 상승세를 탈 수가 있다. 10년 후인 2014년에는 남북관계가 지금에 비해 상당히 진전되어 있을 확률이 매우 높고, 설령 되지 않는다 하더라도 경제 교류는 활발하게 진행될 수밖에 없다. 따라서 과거 10년 동안은 한수 이남을 중심으로 발전이 가속화되었다면 향후 10년은 한수 이북을 중심으로 발전이 가속화될 것으로 보인다. 서울은 뉴타운이 거의 완성 단계에 이르면서 노후화된 강남 APT단지보다 강북의 뉴타운 지역의 주택이나 APT 가격이 상승세를 주도할 것으로 보인다. 가장 큰 변화는 남북통일에 따른 파주 전역의 토지 가격 상승이다.



 남북관계 진전

 고령화 사회가 급진전되면서 자연을 찾아서 산과 숲을 찾아가는 노년층이 증가하고, 주5일 근무제가 정착되면서 레저인구의 급상승을 가져와 10년 전에 가장 가격이 낮았던 강원도 땅값의 상승률은 2014년에 이를 즈음엔 가장 높아질 것이다.

 정부가 추진했던 행정수도는 우여곡절 끝에 남북관계가 호전되자 대부분의 정부기관 이전은 유보되고 몇몇 행정기관만 이전했기 때문에 행정수도의 규모도 축소되고 공무원들만 거주해 주말에는 시가 공동화되는 현상을 나타내고 있을 것으로 보인다.

 중국의 경제력이 크게 확대되면서 중국과의 교역도 활발해져 인천 송도와 영종도의 비약적인 발전이 기대되는데, 인천 송도는 국제자유무역도시로 정착되고 외국인촌이 형성되면서 완전한 국제도시로 변모하여 세계 각국의 학교가 모두 모이게 된다. 특히 중국의 화상들이 선호하는 도시로 정착되고 있다. 영종도는 서울까지 전철이 완공되면서 서울과도 매우 가까워졌을 뿐 아니라 영종도 국제공항이 2단계 공항 증축을 마치고 동남아 허브공항으로 재탄생되면서 세계 모든 항공노선이 이곳을 경유하게 될 정도로 성장하여 공항도시로 발전을 거듭하고 있다. 다만 항공기 이착륙이 크게 증가하면서 이곳의 주거지역은 큰 인기를 끌지 못하고 오히려 약간 북쪽에 위치한 강화도에서 해변을 끼고 있는 위치의 주택들은 큰 인기를 끌고 있다. 영종도의 발전은 김포와 강화도의 발전으로 이어져 10년 전에 얘기했던 서해안 시대의 중심에 서 있는 지역이 되었다. 그러나 10년 전 서해안시대 도래에 따라 성장이 예상되었던 충남지역의 발전은 남북통일로 인해 북한지역의 개성과 평양이 함께 발전되면서 성장 속도가 크지는 않았다고 볼 수 있다.

 국제자유무역도시의 한 축인 제주도는 중국과 동남아 여행객들이 노비자로 입국하면서 관광 레저시설이 급격하게 발전하고, 골프장이 크게 증가하면서 내국인들의 겨울 골프지로서도 인기가 매우 높아질 것이다. 비행기로만 제주도를 가는 것이 아니라, 인천에서 해면 위를 나르는 위그선(WIG Craft)을 타면 1시간에 주파하기 때문에 서울과 수도권 주민들의 휴식공간과 레저공간으로 제주도의 인기는 매우 높다.

 이러한 현상들을 추측하여 10년 후 부동산 지도를 움직이는 가장 큰 축을 살펴보면, 남북통일과 고령화 사회의 급진전, 고속철도에 의한 교통지도 변화, 주거 형태의 변화, 서해안시대의 도래, 레저 문화의 급속한 성장 등을 꼽을 수 있다.

 좀 더 구체적으로 살펴보면, 서울은 강남 중심이었던 부동산 시장이 판교 중심으로 바뀌고, 뉴타운의 성장도 눈에 띄어 주거지로는 서울 주변이 더욱 더 인기를 끌 것이다. 즉 판교, 광주, 용인, 남양주 덕소, 파주, 김포, 화성 동탄, 인천 송도 등이 급부상하는 반면, 강남, 압구정, 대치, 도곡, 삼성동 등은 서서히 쇠락할 것으로 보인다.



 첨단 주택 인기

 남북관계 개선이 가져올 부동산 시장의 변화는 매우 예측하기 힘들지만 강북의 발전을 가속화시키고 서울과 수도권의 비대화를 더욱 심화시킬 것으로 예상된다. 인구가 밀집되면 부동산 가격은 당연히 상승하므로 서울과 수도권 지역의 부동산 가격은 계속 상승세를 이어 갈 것으로 보인다. 그리고 고령화 사회 진전에 따라 교통 좋은 APT보다 공기 좋은 APT가 크게 인기를 끌 것으로 보이며, 특히 산과 가까운 APT가 강 보이는 APT보다 더 큰 인기를 끌 것으로 예측된다. 주거의 탈도심화가 진행되면서 주거지역이 고속도로를 따라 강원도와 충청도로까지 급격하게 이동하고 고속도로 역사를 중심으로 대단위 전원형 주택들이 계속 들어설 것으로 보인다.

 실버산업도 크게 발전하여 실버단지가 강원도를 중심으로 계속 지어지고, 대형 건설업체의 참여가 지속될 것으로 보인다. 이에 따라 주택 가격의 상승과 하락을 APT가 주도하는 것이 아니라 전원주택이 선도할 것으로 보인다. 기업도시가 곳곳에 생겨 기업도시가 들어서는 곳마다 부동산 가격도 크게 상승하고, 이에 따른 부작용도 만만치 않을 것으로 예측되고 있다.

 우리나라 주택시장을 20년 이상 지배할 만큼 주거의 주된 형태는 아파트라는 인식이 강하다. 하지만 향후 10년간의 과도기를 거치면 전원주택이 주거상품을 선도하는 주류로 등극할 것이다. 그 정점에 서 있는 곳이 판교로, 도심에서 1시간 거리인 외곽지역이 대단지 전원주택지로 개발되며 주택시장을 선도하는 곳으로 기대를 모을 것이다. 실제 국민소득이 높아질수록 중산층은 도심보다는 쾌적하고 전망이 좋은 외곽지역으로 주거를 이전하려는 욕구가 강하고, 주5일 근무제 도입으로 주거의 탈도심 현상은 더욱 가속화할 전망이므로 향후엔 아파트 거주로 인해 누릴 수 있는 기능상의 편리성보다는 건강과 개성에 중심을 둔 전원주택으로 수요가 옮겨갈 것이 확실시되고 있다.

 반면 새로운 주거 형태로 부상하고 있는 도심지 주상복합아파트나 주거형 오피스텔은 상류층이 선호하는 초고층 고급주상복합을 제외하곤 아파트와 같은 길을 걸을 것이다. 초고층 고급주상복합아파트는 도심 안에서 꼭 생활을 영위해야 하는 도심 부호계층의 수요가 남아 있을 수 있으나, 노후된 서울 중심의 APT와 주상복합·오피스텔은 서민들이 차지하게 될 것이기 때문이다. 그리고 도심의 연립·다세대·다가구는 점차 슬럼화하며 결국 재개발·재건축·리모델링을 거쳐 소멸될 것으로 예상된다.

10년 후 부동산 예측을 정확하게 하는 사람에게는 부를 축적하는 지름길이 될 것이므로 사회의 변화와 인식의 변화, 세계 발전 판도와 연관시켜 부동산 지도를 명확하게 작성한 후 내 집을 마련하고 부동산을 투자하는 지혜가 필요하겠다.



Plus hint

건강·개성 중시한 전원주택 관심 고조

김영진 내집마련정보사 대표

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